不動産関連の国家資格として、混同されることもある宅地建物取引士（以下、宅建）と不動産鑑定士。

業務内容や試験の難易度について、違いを知りたいと思っている人もいるでしょう。

当コラムでは、宅建と不動産鑑定士の違いについて、仕事内容や年収、試験難易度などの観点から詳しく解説します。

宅建と不動産鑑定士の違いは？年収や難易度など　

宅建と不動産鑑定士はどちらも不動産に関わる国家資格ですが、業務内容や年収などの面で比較すると大きな違いがあります。

ここでは、2資格の違いについて以下の内容で解説します。

• 宅建と不動産鑑定士の仕事内容の違いは？
• 年収の違いは？
• 難易度の違いは？
• 勉強時間比較

宅建と不動産鑑定士仕事内容の違いは？

宅建は正式名称を「宅地建物取引士」といい、売買や貸借など不動産取引の際に売り手と買い手を仲介するための資格。

購入者に対する重要事項の説明・必要書類への記名などの独占業務をもち、不動産取引が適切に行われるようサポートを行います。

一方不動産鑑定士は、不動産の価値の評価・判定を行う資格。

独占業務として「不動産鑑定評価」を担い、公示地価のもととなる鑑定や、不動産を証券化するための資産鑑定を行います。

不動産の有効活用・都市開発のためのコンサルティングを担当することもあります。

年収の違いは？

宅建士の一般的な年収は、350〜550万円ほどとされています。

一方、不動産鑑定士の年収は、2019年の賃金構造基本統計調査を参考にすると754万円ほど。

不動産鑑定士の独占業務には自治体からの依頼で行う業務も含まれ、高報酬の仕事を安定受注できる点などが年収に反映されていると考えられます。

また、2023年の調査では不動産業界全体の平均年収は536万円ほどとされており、宅建士は業界の平均年収ほどの収入を得られる職業であるといえるでしょう。

もちろん、実際の年収は本人の経験や状況によって異なります。

賃金が高い都会で就業した・独立したなどの理由で、平均より高い年収を得ている宅建士や不動産鑑定士は少なくありません。

難易度の違いは？

ここでは、難易度比較の尺度として一般的によく用いられる、

• 合格率
• 合格に必要な勉強時間

の2点から宅建士と不動産鑑定士を比較します。

それぞれの最新試験データを確認すると、令和7年実施の試験の最終合格率は宅建で18.7％、不動産鑑定士で6.4%となっています。

過去5年間では、宅建試験で13〜19％ほど、不動産鑑定士試験では5〜6%ほどを推移。

特に不動産鑑定士試験では論文問題が難関とされ、全体の合格率を下げていると考えられます。

• 宅建士試験における直近5年間の合格率推移

年度	受験者数	合格者数	合格率
令和7（2025）年	245,462	45,821	18.7%
令和6（2024）年	241,436	44,992	18.6%
令和5（2023）年	233,276	40,025	17.2%
令和4（2022）年	226,048	38,525	17.0%
令和3（2021）年12月	24,965	3,892	15.6%
令和3（2021）年10月	209,749	37,579	17.9%

• 不動産鑑定士試験における直近5年間の合格率推移（短答試験と論文試験）

年度	受験者数（論文）	合格者数（論文）	合格率（論文）	最終合格率（短答試験×論文試験）
令和7（2025）年	2144（981）	779（173）	36.3%（17.6%）	6.4%
令和6（2024）年	1,675（847）	606（147）	36.2%（17.4%）	6.3%
令和5（2023）年	1,647（885）	553（146）	33.6%（16.5%）	5.5%
令和4（2022）年	1,726（871）	626（143）	36.3%（16.4%）	6%
令和3（2021）年	1,709（809）	621（135）	33.1%（16.7%）	5.5%

勉強時間比較

2試験の合格に必要な試験時間は、一般的に宅建で300〜400時間、不動産鑑定士で2800時間ほどです。

特に、不動産鑑定士では標準学習時間の7割に相当する2000時間を論文試験対策に割くべきとされています。

論文問題の攻略が合格を左右する鍵といえるでしょう。

宅建試験は不動産鑑定士と比較すると短期間で学習できるように見えますが、300〜400時間は1日2時間の学習を約半年続ける計算です。

合格率が20%に満たない点からも、油断は禁物でしょう。

不動産鑑定士試験は宅建資格による免除制度がある？

宅建資格を所有していても、不動産鑑定士試験では試験問題の免除などの対象にはなりません。

逆に、不動産鑑定士資格を所有していても宅建試験における問題免除の対象にはなりません。

ただし、宅建試験では条件が合えば事前に「登録講習」を受講でき、合格すれば宅建試験の問題が一部免除される制度があります。

登録講習を受講する条件は、宅地建物取引業に従事していることです。

また、免除対象となる試験は、登録講習修了後3年以内に実施される試験となっています。

まとめ

当コラムでは、宅建と不動産鑑定士の2資格について、以下の内容で解説しました。

• 宅建は不動産取引を仲介し、売買が適切に行われるようサポートする仕事。
• 不動産鑑定士は不動産の価値を評価・判定する仕事。
• 年収で比較すると、不動産鑑定士の方がやや高め。
• 合格率・勉強時間で比較すると、不動産鑑定士の方が合格難易度が高い。
• 宅建試験では、宅地建物取引業に従事している場合に「登録講習」を受けて問題の一部を免除してもらえる可能性がある。

宅建・不動産鑑定士はいずれも難易度の高い試験です。

特に不動産鑑定士は合格率5〜6%の難関資格。

独学での対策に不安がある場合は、アガルートのような通信講座の利用もおすすめです。

参考：宅地建物取引士資格試験（宅建試験）講座｜アガルート

参考：不動産鑑定士試験｜アガルート