不動産管理の主な仕事内容

不動産管理業には、オーナーに代わって物件を管理する役割があり、その仕事内容は多岐にわたります。

この記事では、具体的にどのような仕事があるのかを解説し、転職するにあたって取得しておきたい資格やおすすめの転職方法を紹介します。

不動産管理業への転職を検討の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産転職ルート 編集部

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不動産管理とは

不動産管理とは、物件の所有者であるオーナーの代わりとなり、賃貸物件を管理する仕事を指します。

物件には住居としてのマンションやアパートだけではなく、駐車場や商業用の店舗などさまざまな種類の建物・土地が含まれます。

たとえばマンションを所有している場合、メンテナンスをせずに放置していると物件は劣化していくばかりです。

また、入居者が入れ替わるたびに賃貸契約を結ぶといった対応が必要になります。もちろん、オーナー自身が物件を管理することも可能ですが、すべきことが多く、一人でこなすのは困難です。そこで、物件を適切な状態で維持し運用していくためには、不動産管理業が欠かせない存在となります。

不動産管理業の仕事内容

不動産管理業と一言でいっても、その仕事内容は多岐にわたります。

代表的なものとしては、賃貸仲介の客付けから賃貸契約の手続き対応、入居者が快適に過ごせるようにするサポート、建物のメンテナンスなどが挙げられます。物件の管理にあたっては所有者であるオーナーと適宜相談しながら、協力して進めるのが一般的です。

賃貸仲介

まず不動産管理業には、オーナーが所有する物件を借りたい人のために賃貸契約を仲介し、それを維持する役割があります。

具体的な仕事としては客付け、営業活動、入居者の契約更新、空室管理の4つが挙げられます。

客付け

所有している部屋を賃貸に出すと、気になるのが空室状況です。

不動産管理業者はオーナーが安定した収益を得られるよう、なるべく満室の状態になるよう適切に管理しなければなりません。
たとえば、現在入居している人により長く住んでもらえるようにしたり、万一空室が出た場合は速やかに次の入居者を募集し、できるだけオーナーの賃貸収入が減らないようにしたりする対策が考えられます。

営業活動

賃貸収入を確保するため、空室が出た場合はなるべく早めに入居者を探すことが大切です。

そこでより効果的な方法を選んで宣伝し、入居者を募集します。近年は不動産検索サイトや物件のWebサイトへの掲載、Web広告への出稿などを行うケースが多くなっています。より効率よく宣伝するには、インターネットをうまく活用するのがおすすめです。

また、どのような物件かをくわしく知りたいといった要望があれば、物件を実際に見てもらう内見案内を行うこともあります。入居希望者に目で見て確認してもらいながら不明点を解消できるのが内見のメリットです。

入居者の契約･更新

内見が終わり入居の意思が確認できれば、物件の申し込み手続きに移ります。

ただし多くの場合、申し込めば誰でも入居できるわけではなく入居審査が必要です。審査では、以下のような点を見極めます。

・入居後に毎月の賃料をきちんと支払えるだけの収入があるかどうか
・支払いが滞った場合に備えて連帯保証人を用意できるかどうか
・ほかの入居者とのトラブルを起こさない人柄かどうか　など

審査の結果、問題ないとオーナーが判断すれば、入居にあたって必要となる賃貸契約書を作成し、正式に契約を締結する流れです。
また、賃貸契約は新しく入居するときだけ気にすれば足りるわけではありません。オーナーが一定の契約期間を定めていれば、期限到来時に契約更新といった形で継続手続きを行います。

このように入居者の新規契約や更新にまつわる手続きは、不動産管理業にとって重要な仕事です。

空室管理

管理を任されている物件が空室になっている間も、部屋の清掃などは欠かせません。同時に窓を開け放して新鮮な空気に入れ替えます。

また、部屋の鍵を厳重に管理することも重要な仕事です。鍵を紛失してしまうと、勝手に悪用されることもありえます。空室になっている部屋を適切に管理し、いつでも入居してもらえるよう、気持ちのよい状態に保つことが不動産管理業者としては大切です。

入居者対応

賃貸契約を結んでも、それで入居者の対応は終わりません。入居者が生活していくうえで問題が発生した場合には対応したり、快適に暮らせるようにサポートしたりする仕事があります。

賃料回収

基本的に、賃貸物件の賃料は口座引き落としになっているケースが多く、不動産管理として集金に出向くことはほぼありません。

ただ、口座の残高不足などで賃料の支払いが滞った場合は、催促するため入居者へ連絡したり、部屋へ訪問したりすることが少なくありません。

また、賃貸契約を結んだ際に伝えられている連帯保証人や保証会社への連絡も必要です。
滞納期間が長くなれば、賃貸契約自体を解除する場合があります。そうした対応や手続きも、不動産管理業の仕事です。

トラブル対応

同じマンションに住んでいる入居者同士や近隣住民とトラブルが起きた場合、その対応も不動産管理業務に含まれます。ただし、すぐに解決することもあれば逆にこじれてしまうこともありえます。一般的によくあるトラブルとしては、夜中に大きな声や音を出すといった騒音、ゴミ出しのルールを守らないといった迷惑行為などが一例です。

不動産管理業者の対応によって、どのようなトラブルでも迅速に解決されると、入居者は安心して長く暮らせるようになります。

設備の修繕対応

不動産管理業の仕事には、物件の設備に不具合があった場合の対応も含まれ、実際に依頼されることの多い相談ごとのひとつです。建物の築年数が長くなればなるほど、設備、とくにトイレや洗面台、お風呂、キッチンなど水回りは傷みやすくなります。

また、備え付けのエアコンなど家電の故障も増えてくるものです。
一般的に賃貸物件の設備に不具合がある場合は、オーナーに修繕・交換する義務があるため、不動産管理業が対応を代行します。

建物のメンテナンス

マンションやビルなどの建物は、入居している部屋のみならず、建物全体も築年数が長くなると劣化します。

そのため、適切なメンテナンスは欠かせません。不動産管理業が行うべき具体的な仕事は以下のとおりです。

定期点検

時期をあらかじめ決めて行う点検が「定期点検」です。マンションやビルなどの一般的な建物で点検が必要な場所としては、玄関やエレベーター、駐車場など入居者が一緒に使う共用部、日光や風雨などにさらされ劣化しやすい外壁が挙げられます。

また、生活に欠かせない電気・ガス・水道などのライフラインが維持できるよう、定期的に点検します。
これらはオーナーの方針によって実施時期などを決められるものの、非常ベルやスプリンクラーなど非常時の備品類については、法定点検として消防法や建築基準法で定められています。

消防法といった建築物の安全に関する法律は改正されることがあるため、古い情報になっていないかどうかを適宜アップデートすることも重要です。

長期修繕計画の検討・作成

マンションやビルなどの建物は定期的にメンテナンスしていたとしても、何十年と長期的に見れば劣化は免れません。そこで建物の価値を長く維持するために「長期修繕計画」を立てることが一般的となっています。

ただ、最初に立てた計画通りに行くとは限りません。計画よりも劣化の激しい箇所があれば、計画自体を見直し、修繕時期を前倒しにするといった修正作業が必要です。

実際に修繕する場合は、修繕にかかわる工事やリフォーム業者を選定し、発注するといった一連の仕事も不動産管理業務に含まれます。

オーナーとの対応

不動産管理業者にはオーナーが本来すべきことを代行する役目があるため、何かあった場合にはオーナーに連絡したり相談したりすることが重要です。

代表的なケースは以下のとおりです。

入居者募集の相談

物件に空室があり、入居者を募集するのにあたっては、どの程度の賃料にするのかといった条件を相談します。また、宣伝するにしてもさまざまな方法があり、最終的にどれを選ぶかはオーナーに決めてもらう必要があります。

こうした条件や宣伝方法については、不動産管理業者側の方がノウハウを持っていることが多いため、あらかじめプランを作成したうえでオーナーに提案する方法が一般的です。

賃貸物件で空室が発生すると、その分の賃料収入が減ってしまいます。そこで、不動産管理業者として、満室にするための工夫や対策を具体的にアドバイスすることもあります。

収支報告

入居者からの賃料は、オーナーの口座へ直接支払われる場合と、不動産管理業者経由で支払われる場合の2パターンがあります。

直接支払われるなら問題はないものの、管理業者経由の場合は正しい家賃になっているかどうかを確認したうえで、オーナーの口座へ送金しなければなりません。

また、収入と経費などの支出をまとめた収支報告も重要な義務です。

大きな支出になるものとして、たとえば先に述べた建物の修繕が挙げられるため、現在建物がどのような状態なのかを報告します。さらに入居者がきちんと賃料を支払っているかどうかをまとめて報告する場合もあります。

ただ、オーナーへどこまで詳細に報告するかは、不動産管理業者の裁量に任されているケースがほとんどです。

トラブルの報告・スムーズな対応

万一、入居者同士や近隣住民とのトラブルが起き相談があった場合、不動産管理業者は勝手に判断し対応できません。

オーナーに相談したうえで、適切に対応します。また、建物や部屋の設備で何かしらの損傷があり、修繕を要する状況になった場合も、まずはオーナーへの報告が必要です。

あくまで不動産管理業者は、本来オーナーがすることを代わりに行っているのに過ぎません。もし適切なタイミングで相談せずに勝手な判断で入居者対応をしてしまった場合、オーナーとのトラブルに発展してしまうおそれがあります。したがって、何かイレギュラーなことが起きた場合は、必ずオーナーに相談することが大切です。

不動産管理業の仕事のやりがい

不動産管理業者はオーナーに代わって多くの仕事をしなければならず、一見大変そうなイメージを持っている人は多いものです。しかし、仕事への取り組み方によっては、大きなやりがいを感じられる仕事でもあります。

収益向上に貢献できる

不動産管理業は、オーナーの事業パートナーやアドバイザーとして位置づけられます。オーナーのために物件を適切に運用し、それによる家賃収入を確保し送金するサポート役といっても過言ではありません。

もし管理する物件において、空室がない、あるいはすぐに入居者が入り空室期間が短い場合、オーナーの収益は上がり、大変喜ばれます。

顧客から感謝の声をもらえる

また、入居者同士や近隣住民とのトラブルが発生した場合、迅速に解決できれば入居者から感謝されることもあります。

オーナーと入居者との橋渡し役となって動くことで、やりがいや充実感を得られる可能性も高まります。

不動産管理業に向いている人の特徴

不動産管理業は仕事内容の幅が広く、特殊な一面があります。そのため、転職を考える前にはそもそも自分自身に向いている仕事かどうかを確認しておきましょう。

基本的には、以下のような人が向いているでしょう。

コミュニケーション力が高い

コミュニケーション力が高い人にも向いています。

オーナーや入居者、これから入居しようとする人とは、多くのシーンでコミュニケーションが必要となるためです。人の話をよく聞いて的確にアドバイスできるような人なら、スムーズに仕事を回せます。

我慢強い人

入居者同士などでトラブルが発生した場合、速やかに対応しなければなりません。

そこで、細かく調査して原因を突き止めたり、相手に説得したりできる、我慢強さがある人にも向いています。

不動産管理業に役立つ資格

これから不動産管理業に就こうとする人は、次のような資格を持っていると活躍できる幅がより広がるかもしれません。

宅地建物取引士

宅地建物取引士はいわゆる「宅建士」とも呼ばれ、この資格を保有していないとできない独占業務があります。たとえば賃貸物件を契約する際必須となる「重要事項説明」です。これは、宅地建物取引主任者証を提示したうえで入居者へ説明しなければなりません。

また、宅建業法には、「不動産会社では事務所の規模などに応じて専任の宅地建物取引士を置かなければならない」といった条文も明記されています。そのため、資格を取得していると不動産業界への転職に有利です。

参照：e-Gov「宅地建物取引業法」

管理業務主任者

マンションなどの不動産管理業者が、管理組合などに対して、管理委託契約についての重要事項の説明や管理事務報告を行う際に欠かせない国家資格となっています。

不動産鑑定士

その名のとおり不動産の価値を鑑定する際に必要とされる国家資格です。鑑定結果をもとにした不動産鑑定評価書の作成は、不動産鑑定士だけが取り組める独占業務となっています。国や自治体が毎年発表している公的価格の参考にされることもあります。

資格として難易度が高いものの、取得できれば不動産経営のコンサルタント業務も可能です。顧客の利益を最大化するために不動産の活用方法をさまざまな視点からアドバイスできます。不動産業界でステップアップしたいと考えている人にとっておすすめの資格です。

不動産管理業への転職を考えているなら

不動産管理業は、本来オーナーが行う管理業務全般を代行することから、不動産経営を主体的に進めやすいのが魅力です。

オーナーや入居者とのコミュニケーションを図りつつ、丁寧かつ迅速に取り組めば感謝されることも多く、やりがいを感じられます。不動産業界は未経験でも、スキルアップし活躍している人は少なくありません。

もしこれから不動産管理業への転職を考えているなら、まず不動産業界に特化した転職エージェントを検討してみましょう。ノウハウを持ったエージェントと面談することで、ニーズに合った求人を紹介してもらえます。

自分で一から探すよりも時間や労力を省けるため、効率的に転職活動を進められるはずです。

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